Phòng Tư pháp thành phố Tam Kỳ được Chủ tịch nước tặng Huân chương lao động hạng nhì

UBND xã  Tam Ngọc dẫn đầu phong trào thi đua năm 2017

UBND phường Hòa Thuận dẫn đầu phong trào thi đua Quý 2 năm 2018





















 

:::Thống kê:::

  • Đang truy cập: 35
  • Khách viếng thăm: 33
  • Máy chủ tìm kiếm: 2
  • Hôm nay: 6302
  • Tháng hiện tại: 195736
  • Tổng lượt truy cập: 11045790

Thực thi Luật Đất đai 2013 và những văn bản hướng dẫn Những vướng mắc cần tháo gỡ

Đăng lúc: Thứ ba - 30/06/2015 13:44 - Người đăng bài viết: Tuphaptamky
CLICK VAO DAY DE THI TIM HIEU PHAP LUAT - GIẢI THƯỞNG 6 TRIỆU ĐỒNG/ĐỢT
Nhằm tiếp tục cụ thể hóa, tiếp nối những điểm mới, tiến bộ của Luật Đất đai 2013 về quy hoạch sử dụng đất và giá đất, nhiều văn bản hướng dẫn đã được ban hành. Song, theo nhận định của các chuyên gia, vẫn còn rất nhiều điểm vướng mắc cần tháo gỡ trong thời gian tới.

Câu chuyện quy hoạch và giá

Theo khoản 2, Điều 49 Luật Đất đai 2013, trong trườâng hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất chỉ bị hạn chế các nhóm quyền như: không được chuyển mục đích sử dụng đất trái với kế hoạch đã công bố; không được xây dựng mới nhà cửa, nâng cấp công trình trên thực tế; không được trồng cây lâu năm… Quyền của người sử dụng đất cũng đã được Bộ luật Dân sự 2005 quy định rất cụ thể như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tương ứng với các nhóm chủ thể sử dụng đất.

Mặc dù vậy, theo nhiều chuyên gia và đại diện các cơ quan quản lý đất đai tại địa phương, vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa gắn với việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. Theo Giám đốc Trung tâm Phát triển cộng đồng bền vững Ngô Thị Lan Phương, theo quy định hiện hành, căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu. Với quy định này thì dường như, chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị trực thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá, còn các tổ chức tư vấn giá đất vẫn chưa có vị thế độc lập khi họ bị phụ thuộc cả về hành chính và kinh tế.

Câu chuyện giá đất luôn là điểm dễ phát sinh những tranh chấp, từ việc xác định giá khi bồi thường đến việc định giá khi người dân nhận nền tái định cư. Tuy nhiên, giá đất được tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Bình luận về quy định trên, Luật sư Lê Đức Tiết cho rằng, việc giao thẩm quyền này cho UBND là cần thiết, song các văn bản hướng dẫn phải xác định được các nguyên tắc, quy trình để tính nền tái định cư và việc xác định này phải được công khai, minh bạch. Thực tế cho thấy, có những dự án, giá của nền tái định cư quá cao so với giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gây khó khăn cho người dân có đất thu hồi thuộc diện định cư.

Liên quan đến vấn đề giá khi thu hồi, còn có một khía cạnh khác cũng là tâm điểm thắc mắc của người dân đó là giá đền bù khác nhau giữa Nhà nước và doanh nghiệp hay sự chêch lệch về giá giữa đất tại khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi.


Tham vấn doanh nghiệp về thu hồi đất, giá cho thuê đất ở TP Tam Kỳ, Quảng Nam

Còn nhiều quy định bất khả thi

 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những nhóm vấn đề nóng phát sinh nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn. Đây cũng là những vấn đề được nhiều người quan tâm, bởi nó không chỉ gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là vấn đề cốt lõi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Không chỉ vướng mắc về quy hoạch và giá đất, thủ tục về đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng rất phức tạp, chồng chéo. Theo nhận định chung của nhiều chuyên gia, đây là thủ tục phức tạp với nhiều quy định chồng chéo nhất tại các văn bản hướng dẫn thi hành. Chẳng hạn, cùng một nội dung cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 1.7.2014 nhưng Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, yêu cầu cá nhân phải nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi đó, Thông tư 24/2014/TT – BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, lại yêu cầu nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản.

Mặc dù Nghị định 43/2013 đã bổ sung đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cá nhân người nước ngoài, song nhiều quy định trong văn bản này không trùng khớp với Luật Đất đai, đã khiến cơ quan có thẩm quyền tại địa phương lúng túng trong quá trình áp dụng luật. Đây cũng là khoảng trống pháp lý cần phải được khắc phục trong thời gian tới.

Với những khoảng trống pháp lý đó, nhiều chuyên gia kỳ vọng, Dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự kiến sẽ trình Chính phủ vào tháng 11 tới sẽ phần nào tháo gỡ được những vướng mắc hiện hành, để những nội dung mới, tiến bộ trong Luật Đất đai 2013 thực sự có ý nghĩa.

 “Trái với quy định pháp luật hay là trái với quy hoạch?”

 Luật Đất đai quy định: “Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất” thì không được bồi thường. Trường hợp “sau khi có thông báo thu hồi đất” thì đã rõ; nhưng cụm từ “trái quy định của pháp luật” có phải là “trái với kế hoạch sử dụng đất không” hay là trái với “quy hoạch sử dụng đất”… các nội dung này cần được hướng dẫn rõ ràng. Như vậy, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung làm rõ tất cả các nhóm quyền của người sử dụng đất trong mỗi giai đoạn: sau khi công bố quy hoạch sử dụng đất, sau khi công bố kế hoạch sử dụng đất và sau khi có thông báo thu hồi đất…

Ngoài ra, để hạn chế những “dự án” treo, cần có những quy định cụ thể về phân kỳ dự án. Cụ thể, chỉ chấp nhận cho chủ đầu tư thực hiện dự án kỳ tiếp theo nếu như thực hiện kỳ thứ nhất đúng tiến độ cả về thời gian, hạ tầng kỹ thuật, xã hội… trên cơ sở đó mới cho phép thực hiện kỳ thứ 2, thứ 3. Trong trường hợp chủ đầu tư không bảo đảm được tiến bộ theo phân kỳ, cần có quy định cho phép đấu giá, đấu thầu để các nhà đầu tư khác thực hiện giai đoạn tiếp theo mà không cần phải lập dự án.

(Nhóm tham vấn chính sách thuộc Trung tâm Phát triển Cộng đồng bền vững; Đại học Cần Thơ; Liên hiệp các Hội khoa học tỉnh Quảng Nam)

“Lúng túng trong cách xác định đơn giá thuê đất”

Theo Điều 18 Thông tư số 77/2014/TT-BTC, đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nhưng đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 1 tháng 1 năm 2006 và chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước số tiền thuê đất một lần được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích đất đã cho thuê lại. Đơn giá thuê đất hàng năm sẽ được xác định theo đơn giá thuê đất tại thời điểm cho thuê lại đất (theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm thì tăng 15% so với chu kỳ trước đó) và được trừ số tiền thuê đất hàng năm đã nộp cho Nhà nước tính từ thời điểm cho thuê lại đất (nếu có).

Theo cách tính này thì việc lấy dòng tiền trong tương lai chưa xác định (15%) làm căn cứ tính đơn giá là chưa hợp lý cho doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, nhất là trong bối cảnh, tổng vốn điều lệ của doanh nghiệp chỉ dừng lại ở vài chục tỷ đồng. Mặt khác, theo quy định này, trong thời gian doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng chưa thực hiện đóng thuế một lần, các doanh nghiệp thuê lại đất - bên thứ 3 - sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất, cụ thể như không được ngân hàng cho thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả cho doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng. Việc này sẽ gây khó khăn rất lớn về tài chính cho các doanh nghiệp thuê lại đất KCN, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án không bảo đảm.

Hơn nữa, quy định này cũng sẽ gây ảnh hưởng đến công tác xử lý của hệ thống ngân hàng đối với các nhà đầu tư đã thế chấp QSD để thực hiện vay vốn sản xuất kinh doanh trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN đều đã bỏ ra rất nhiều chi phí ban đầu để bồi thường giải phóng mặt bằng, do vậy để bỏ ra ngay vài trăm tỷ đồng trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đất đã cho các doanh nghiệp thuê lại là một áp lực rất lớn về tài chính mà chắc chắn các công ty hạ tầng không thể thực hiện được, nhất là ở vùng kinh tế khó khăn, chậm phát triển.

(Đại diện Công ty TNHH MTV Khu Công nghiệp Chu Lai, Quảng Nam)

Thanh Hải

Nguồn:daibieunhandan.vn

Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 

Tin mới

















 

Thăm dò ý kiến

Đánh giá thái độ phục vụ của công chức Phòng Tư pháp thành phố Tam Kỳ

Thoải mái, dễ chịu, vui vẻ

Hướng dẫn tận tình, chu đáo

Hướng dẫn thờ ơ, qua loa

Ý kiến khác

Phóng sự giao trả hồ sơ tận nhà trên lĩnh vực Hộ tịch