Phòng Tư pháp thành phố Tam Kỳ được Chủ tịch nước tặng Huân chương lao động hạng nhì

UBND xã  Tam Ngọc dẫn đầu phong trào thi đua năm 2017

UBND phường Hòa Thuận dẫn đầu phong trào thi đua Quý 3 năm 2018





















 

:::Thống kê:::

  • Đang truy cập: 21
  • Khách viếng thăm: 18
  • Máy chủ tìm kiếm: 3
  • Hôm nay: 1311
  • Tháng hiện tại: 84043
  • Tổng lượt truy cập: 11783528

Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của luật đất đai hiện hành

Đăng lúc: Thứ ba - 20/11/2018 21:23 - Người đăng bài viết: Tuphaptamky
CLICK VAO DAY DE THI TIM HIEU PHAP LUAT - GIẢI THƯỞNG 6 TRIỆU ĐỒNG/ĐỢT
Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề phức tạp nhất trong tất cả các loại án dân sự, đây là một trong những vấn đề nóng xảy ra thường xuyên trong đời sống hàng ngày; các dạng tranh chấp cũng rất đa dạng: Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; Tranh chấp về tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, tác giả đi sâu phân tích về trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.
Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của luật đất đai hiện hành

Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của luật đất đai hiện hành

1. Khái niệm
Theo khoản 24 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Ở đây, chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất, vấn đề này đã được quy định cụ thể tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
2. Các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất
Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…).
Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…
Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo hai phương thức: (i) Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền; (ii) Khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, tương ứng với mỗi phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thì quy trình và thủ tục giải quyết cũng khác nhau.
Trước hết, dù theo con đường tố tụng tại tòa án hoặc thủ tục giải quyết tại cơ quan hành chính nhà nước thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục và điều kiện bắt buộc. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được UBND cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, trách nhiệm của UBND cấp xã khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên đương sự, UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp phải thực hiện các thủ tục sau: (1) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; (2) Thành lập hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải; (3) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt, trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành; (4) Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: (i) Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; (ii) Thành phần tham dự hòa giải; (iii) Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); (iv) Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; (v) Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận; (vi) Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.
          Sau khi tiến hành hòa giải, các bên có ý kiến phát sinh thì sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành; Đối với trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành, mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải: UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
          Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên  và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
          4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
          Thứ nhất, giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự (còn gọi cụ thể là giải quyết thông qua con đường tòa án).
          Tòa án chỉ thụ lý giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai khi đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).
          Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
          Tác già xin viện dẫn để minh chứng bằng một tình huống cụ thể: Vụ tranh chấp giữa bà Trần H và cụ Nguyễn B. Cụ Trần K và cụ Nguyễn B (cụ K đã chết từ lâu) được cha, mẹ để lại cho mảnh đất có diện tích là 709m2 tại xã T, huyện L, tỉnh TG và do cụ B đứng tên trong sổ địa chính của xã. Bà H là con gái đầu của hai cụ, lấy chồng nhà kế bên. Từ những năm 1988 đến năm 1990, vợ chồng bà H đã san lấp ao, quản lý sử dụng diện tích đất là 129m2 nằm trong mảnh đất có diện tích 709m2 nói trên và xây nhà tạm trên diện tích đất đó mà cụ B không có ý kiến gì. Nay bà H muốn khởi kiện cụ B tại TAND huyện L, tỉnh TG yêu cầu được tách mảnh đất có diện tích là 129m2 để đứng tên bà hoặc yêu cầu cụ B thanh toán cho bà tiền san lấp ao và giá trị công trình xây dựng trên đất đó. Ở đây, yêu cầu của bà H được tách mảnh đất có diện tích 129m2 để đứng tên bà sẽ không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án bởi ở đây là yêu cầu tách đất chứ không phải là đòi đất, đòi nhà, tranh chấp quyền sử dụng đất.
Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào? Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp nằm ở một trong hai trường hợp tranh chấp sau: (1) Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản; (2) Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: (i)Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; (iii) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; (iv) Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết (điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015). Tuy nhiên, sau khi xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thì cũng cần phải xác định tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài không? Nếu tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền của tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.
Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), đối với loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất dù đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến tòa án  thì tòa án đều phải thụ lý để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 (trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đối với loại tranh chấp này, điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự là đương sự phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, nếu đất đã có giấy tờ nêu trên nhưng đương sự khiếu nại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND hoặc tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính).
Thứ hai, giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính
Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.
Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính, ví dụ như: ông A và ông B tranh chấp với nhau quyền sử dụng đất là 80m2, nguồn gốc đất là đất khai hoang, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không có bất cứ loại giấy tờ nào theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, giữa hai bên tranh chấp đã qua thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND xã nơi có đất tranh chấp nhưng hòa giải không thành, sau đó hai bên đã khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp huyện và cũng có Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện, không thỏa đáng với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, hai bên A và B có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tới tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất yêu cầu giải quyết. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
 ThS. Đoàn Thị Ngọc Hải
Nguồn:moj.gov.vn
Đánh giá bài viết
Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết
 

Tin mới

















 

Thăm dò ý kiến

Đánh giá thái độ phục vụ của công chức Phòng Tư pháp thành phố Tam Kỳ

Thoải mái, dễ chịu, vui vẻ

Hướng dẫn tận tình, chu đáo

Hướng dẫn thờ ơ, qua loa

Ý kiến khác

Phóng sự giao trả hồ sơ tận nhà trên lĩnh vực Hộ tịch