Phòng Tư pháp thành phố Tam Kỳ được Chủ tịch nước tặng Huân chương lao động hạng nhì

UBND xã  Tam Ngọc dẫn đầu phong trào thi đua năm 2017

UBND phường Hòa Thuận dẫn đầu phong trào thi đua Quý 2 năm 2018





















 

:::Thống kê:::

  • Đang truy cập: 60
  • Khách viếng thăm: 55
  • Máy chủ tìm kiếm: 5
  • Hôm nay: 1814
  • Tháng hiện tại: 191248
  • Tổng lượt truy cập: 11041302

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đăng lúc: Thứ năm - 08/06/2017 08:01 - Người đăng bài viết: Tuphaptamky
CLICK VAO DAY DE THI TIM HIEU PHAP LUAT - GIẢI THƯỞNG 6 TRIỆU ĐỒNG/ĐỢT
Tóm tắt: Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (QSDĐ) được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, là những kiến thức pháp lý tiên quyết đối với các bên trước khi tiến hành giao dịch. Bài viết tập trung phân tích các điều kiện đối với QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này, bao gồm: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; QSDĐ không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên, đảm bảo thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Từ khóa: điều kiện chuyển nhượng, quyền sử dụng đất ở  
Abstract: The conditions for resident land use right transfers are stipulated in the Article #188, Land Law of 2013, which is the prio-legal ground for the parties prior to a land-use right agreement. This paper focuses on discussions of conditions stipulated in term #1 of the said Article, including: certificate of land use right; non-dispute land use right; non-disturb land use right guaranteed for judgement execution; in the term of land use.
Keywords: transfer conditions , resident land use right
 
1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Trong đó, quy định rõ các nội dung: (i) thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất[1]. Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCN QSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi “sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, ...) của ... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, ...)[2]; (ii) thông tin về thửa đất; (iii) hình thức sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (iv) mục đích sử dụng đất; (v) thời hạn sử dụng đất; (vi) nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận QSDĐ). Trong trường hợp nhận chuyển QSDĐ thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho,...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCN QSDĐ đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng QSDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”)[3].
Dựa vào các thông tin trên GCN QSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) ai có quyền chuyển nhượng; (ii) QSDĐ có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm,...); (iii) vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất,... Do vậy, có thể coi GCN QSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận không chỉ ghi nhận quyền của người sử dụng đất mà còn ghi nhận cả quyền của chủ sở hữu tài sản trên đất. Quy định về việc ghi thông tin về người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT có thể dẫn đến tranh chấp nếu không có cơ chế quản lý chặt chẽ về hoạt động đăng ký đối với cả QSDĐ và tài sản trên đất. Ví dụ, A là người sử dụng đất, B là chủ sở hữu nhà ở được xây dựng trên thửa đất đó. A chuyển nhượng QSDĐ cho C (C không hề được A thông báo B là người chủ sở hữu tài sản trên đất). Giao dịch giữa A và C được coi là hợp pháp. Tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của cả B và C đều có thể bị ảnh hưởng bởi về nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền năng đối với đất, bao gồm cả hoạt động khai thác, sử dụng đất. Nhưng C lại bị hạn chế các quyền năng này bởi sự xuất hiện của B. Hoặc ví dụ khác, bố mẹ để thừa kế cho năm người con thửa đất rộng 1.000m2, những người này đã làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho từng người, mỗi người 200m2. Sau đó, họ thống nhất xây dựng một tòa nhà trên toàn bộ thửa đất 1.000m2 đó để cho thuê. Vấn đề đặt ra là Giấy chứng nhận QSDĐ của từng người không thể hiện các thông tin về nhà ở. Còn nhà ở thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất vì pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về trường hợp nhà ở xây dựng trên một thửa đất đã được tách thửa cho nhiều người và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho từng thửa (Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn về trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 5 thì GCN QSDĐ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người). Do vậy, hợp đồng cho thuê tòa nhà có nguy cơ bị vô hiệu vì không thể làm thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, vì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở, nên các đồng chủ sở hữu nhà ở trong ví dụ nêu trên cũng không thể chuyển nhượng nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
GCN QSDĐ là điều kiện bắt buộc trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong hoạt động kinh doanh bất động sản[4]. Đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận[5] hoặc không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam[6] thì được quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCN QSDĐ” là khi người sử dụng đất đã có GCN QSDĐ. Liên quan đến GCN QSDĐ và người đứng tên trên GCN QSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần QSDĐ đã được cấp GCN QSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, ai đứng tên trên GCN QSDĐ không quan trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại các Điều 99 (trường hợp sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ), Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất) Luật Đất đai năm 2013, thì người được thực hiện quyền chuyển nhượng phải đồng thời là người đứng tên trên GCN QSDĐ. Bởi như đã phân tích, GCN QSDĐ vừa là giấy thông hành, vừa là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể. Đồng thời, căn cứ vào thông tin ghi trên GCN QSDĐ, các bên liên quan sẽ xác định được quyền sử dụng được ghi trong GCN QSDĐ có được phép chuyển nhượng hay không.
2. Quyền sử dụng đất không có tranh chấp
Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp”. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Về các loại tranh chấp đất đai, theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012, tranh chấp đất đai được chia thành “tranh chấp ai có QSDĐ” và “tranh chấp về giao dịch, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến QSDĐ”.
Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành đặt ra một số vấn đề cần làm rõ như sau:
Một là, cần phân biệt và làm rõ “tranh chấp đất đai” hay “tranh chấp về QSDĐ”. Theo chúng tôi, tranh chấp được hiểu là những ý kiến, quan điểm bất đồng và/ hoặc các bên chưa phân định rõ đối tượng tranh chấp thuộc về bên nào. Tranh chấp được giải quyết trên cơ sở các bên tự thương lượng hoặc đề nghị cơ quan trung gian để hòa giải hay giải quyết. Theo Từ điển Tiếng Việt, “tranh chấp là giành nhau cái không rõ thuộc về bên nào”[7]. Tranh chấp xảy ra khi các tình tiết, sự việc chưa rõ ràng, có thể dẫn đến nhiều cách hiểu hoặc cách giải quyết khác nhau, cần có sự thương lượng, thỏa thuận, đánh giá, phân tích các tình tiết, chứng cứ để giải quyết, xử lý tranh chấp đó thấu tình, đạt lý. Theo Hiến pháp nước ta (văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất), đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Chủ sở hữu đất đai đã được pháp luật quy định, không thuộc đối tượng “tranh chấp”. Do vậy, điều kiện này nên được quy định thành “QSDĐ không có tranh chấp” và khoản 24 Điều 3 nên được sửa thành “tranh chấp về QSDĐ là...” sẽ phù hợp hơn.
Hai là, xác định chủ thể của tranh chấp đất đai. Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, có thể dẫn đến hai cách hiểu: (i) “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất” nên chủ thể của các tranh chấp đất đai là người sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013; (ii) Mặc dù là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng lại được phát sinh “giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”, mà các bên trong quan hệ đất đai không chỉ bao gồm giữa những người sử dụng đất mà còn bao gồm các cơ quan nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai được hiểu là tất cả các bên trong quan hệ đất đai, không chỉ giới hạn ở người sử dụng đất.
 Những người ủng hộ cách hiểu (i) cho rằng, “tranh chấp” chỉ được sử dụng giữa các chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng. Còn quan hệ quản lý hành chính nhà nước với người sử dụng đất là quan hệ “quyền lực - phục tùng” nên việc sử dụng thuật ngữ “tranh chấp” giữa các chủ thể này là không phù hợp. Hơn nữa, hầu hết các tranh chấp đất đai mặc dù có thể có ngu